一石激起千层浪。作为我市首部物管条例草案初稿，许多内容引发市民广泛讨论。不少人士就条例发表看法，相关政府部门也对社会关注的热点问题进行了回应。

据悉，《草案》征求意见截止日期为2019年5月31日，市民若有相关意见或建议，可以信函、传真、电子邮件等方式提交市司法局。

建议完善物业费收缴、维修资金补交政策

作为荷花池小区物业经理，谈明嵩同时也是水韵天城小区的一名普通业主。他认为，《草案》对相关规定要求更细致、更具体、可操作性更强，比如说对电动车充电和停放区域等有了明确要求。但《草案》也存在一些不足，比如在物业费收缴和维修资金补交等方面，未有明确规定。

“第六十七条称，业主空置物业的，应当全额交纳物业公共服务费、分摊的公用水电费等。业主未按时交纳物业公共服务费、分摊的公用水电费，经依法催告后仍不缴交的，物业服务企业可以限制其使用电梯卡。”在谈明嵩看来，业主不缴纳物业费多半是有诉求未得到解决，对于这部分业主，物业应想办法提高服务，解决问题。至于极少部分无理由抗缴的业主，可以通过法律途径来解决，“该条规定给予物业服务公司限制其使用电梯卡的权利，易导致物业滥用职权，让有诉求的业主无法得到权益保障”。

对于空置房全额缴纳物业费这一条，谈明嵩认为，收取70%物业费更合理，“业主房子空置，就没有产生垃圾，没有享受到物业服务，全额交纳并不合理”。

对于维修资金的补交，《草案》中只字未提。谈明嵩认为，这一点正是老旧小区面临的难题。“以荷花池小区为例，因为是十几年的老小区，房屋漏水处较多，业主投诉多，以前交付的维修资金不够修房费用，且申请维修资金手续多，房屋维修成难题。江苏省有关条例规定，房屋过户时，新业主应补交维修资金，而这部分内容在《草案》中是空白的，建议补充相应规定。”谈明嵩说。

希望对物业服务质量、社区住房使用做明确要求

在东冠逸品小区任职两年业主委员会主任的朱春杰，深感业主委员会的话语权少，无法真正表达小区业主的诉求。他希望《草案》能对物业公司服务质量多做要求。

朱春杰说，如果物业公司服务不到位，小区业主以个人一己之力要求物业整改，肯定难以实现。希望《草案》能对物业公司的服务质量作出明确规定，政府相关职能部门也不能缺席，应加强监管，并出台相关奖惩条款。

此外，朱春杰还建议，《草案》应对社区用房的用途作出明确规定。“小区建设之初都有明确的社区用房规划，但在真正使用中并没有提供公共服务用途。”朱春杰介绍，社区用房供街道、社区使用，具有公共性质，如建设读书馆、健身场所、医疗卫生等，但很多小区都挪作他用，“以我们小区为例，社区用房被租给了一家律师事务所。”朱春杰希望《草案》能明确社区用房用途，使之真正为业主提供公共服务。

呼吁更多从业主权益角度进行完善

昨日，不少网络“大咖”在本地网站上对《草案》发表观点，引发众多网民跟帖。大部分网友呼吁，《草案》应更多地从保护业主权益的角度进行修正、完善。

网友“烧肉就酒”认为，讨论稿有些“高大上”，比较难落地；对与广大业主切身利益关系最大的物业管理服务、物业使用和维护这些内容谈得不多。此外他提出，特定情形下物业可以直接使用维修基金的规定涵盖面较大，容易让不法企业和个人“钻空子”；而跟物业服务企业可以断水断电停电梯的所有条款，都应该不合法、不合规。

网友“hyliu”提出，地方物业立法应遵循基本法理，不能与上位法相悖。他对梯控卡的相关条例同样提出疑问。此外，他还建议，成立业委会，业主明确表态参与意见的业主人数必须达到多数；业主代表必须代表大多数业主意见，业主权益不能简单地“被代表”。

“这部法规真正的受益者和被保护者应该是近600万名业主，被监管、制约的应该是为各小区服务的物业公司。”网友“默契”建议，《草案》应充分体现对业主合法权益的尊重和保护；加入充分遏制和处罚物业公司违法违规行为具体可操作的条款；要有条款确保正式条例出台后，能得到有效实施、有效监督。

淮报融媒体记者看到，这些帖子获得了较多点击量和回复，多数网友对他们的观点表示支持。“《草案》中应明确物业的性质，是管理者还是拿着酬劳的服务型公司。”网友“王小勇”说。网友“fs5208”回帖认为：“断水断电卡电梯，这些都已类似执法行为，作为物业不应获得如此授权；专项维修基金不能扩大使用范围和简化申请条件，这是业主托管应急用的。”网友“格林先生”说：“希望政府部门在最终定稿时，充分维护业主权益，在给物业服务企业更大发展空间的同时，也要给予他们更多约束和提升服务品质的措施。让物业服务企业成为广大业主真正的‘管家’。”

热点条款解读

针对市民普遍关注的《草案》热点内容，昨日，市住建局物管处处长陈辉进行了详细解读。

第十八条：“筹备组业主成员必须承诺不参加业委会委员的选举。”

解读：在筹备成立业主大会和业主委员会的过程中，筹备组是选举规则的制定者，同时又是组织者，如果允许筹备组中的业主成员参加业委会委员选举，那么其身份就变成既是裁判员同时又兼任运动员，很容易形成权利寻租，缺乏公平、公正性，从而造成筹备组业主成员基本垄断业主委员会成员的现象。

第六十七条第三款：“业主未按时交纳物业公共服务费、分摊的公用水电费，经依法催告后仍不缴交的，物业服务企业可以限制其使用电梯卡，但在限制使用三十日前应当书面告知业主。”

解读：目前小区主要矛盾集中在物业企业认为，业主不交费，缺少服务资金，难以保障提供完善服务，且业主不交物管费也是对及时交纳物管费的业主的权力侵犯；而业主则认为，物业服务质量不高，所以不愿意交费。如此互为因果，导致恶性循环，成为物业服务中一个难解的“死结”。增加此条款，目的是先解决物业费收缴难的问题，从而为解开矛盾打开突破口，但这并非意味着让业主失去制约物管企业的权利。打开收费“死结”后，对业主关注的物管只收费不服务问题，一方面是强化住建、街道社区及有关部门对物管企业的监管力度，通过行政处罚，特别是通过建立信用管理机制，对失信物管企业进行惩戒，严重的列入“黑名单”，对其市场准入进行限制；另一方面，业主委员会也要发挥监管作用，不能对请来的“保姆”不闻不问。另外，《草案》还鼓励业主委员会对物管企业服务采用薪酬制，即钱交在业主委员会手中，物业公司做多少事给多少钱，让业主掌握资金使用的主动权。

第八十五条：“对非法建设建筑物和构筑物，物业在劝说无效时，可以临时停止向业主专有部分供水、供电，但应当在停止供水、供电前书面告知业主或使用人。”

解读：违建是大多数业主深恶痛绝的行为，有效防止违建是维护全体业主的利益。国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》都明确规定，物管企业对违法行为有劝说、制止的责任，但上位法没有细化明确可采取什么行动措施加以制止。目前，物管存在着尴尬局面，一方面，业主对物管企业不采取措施制止违法搭建、毁绿种菜有较大的意见，认为物管不作为；另一方面，物管企业不知道可以采取什么措施加以制止。《草案》初稿就是为了细化上位法而提出了一些可采取的制止措施。当然，物管企业只有在劝说无效时才有采取措施的权利，且要事先书面告知。

第九十四、九十五条：“对物业内外墙体及顶面有脱落危险的；消防设施存在安全隐患的；供水设施故障影响供水的；住宅区道路、场地、绿地、地面停车位（场）等公用设施破损严重，达不到国家、省文明城市、卫生城市标准的，申请使用住宅专项维修资金增值收益部分维修和更新、改造，不需经相关业主共同决定。”

解读：关于房屋维修资金，目前小区居民遇到的痛点是申请使用难。因为要达到特别多数通过需要很长时间，而现实中如房子漏水、墙体脱落等问题是非常紧急的，这一条款是想降低维修资金的使用难度，方便广大业主。对于大家担心的物管企业滥用维修资金的问题，正式条例出台后，我市会制定相应配套政策，对大家关注的问题进行有效制约。

陈辉介绍，《草案》到最终条例颁布还有约半年时间，要经过市司法局审查，然后报送市人大常委会进行一审、二审，如有必要，还要再进行三审。期间要召开多次意见征集会和专家论证会，充分听取各方意见，进行深入修改。从其他城市的经验看，最后形成的条例和最初的草案会有不少改动。“以深圳市为例，目前已经到二审阶段，但仍有不少争议，还要进行完善。”陈辉说。

陈辉表示，《草案》是初稿，处于社会公开征集意见过程中，肯定会有不同的观点和建议，希望大家坚持以问题为导向，不仅要提出问题，更要提出解决问题的具体办法，集思广益，为最终立法提供参考。